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12月18日晚，山東省菏澤市住建局發布通知，取消樓市“限售令”。距離2017年11月6日“限售令”發布剛滿一年不久。新規取消新房、二手房限制轉讓措施。同時，降低市區商品房預售資金監管額度。

本輪調控周期中第一個明文微調松綁，菏澤住建局也受到極大關注。12月19日，菏澤住建局就取消樓市“限售令”做出說明。近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭，為防止商品住宅價格出現大的波動，促進房地産市場平穩健康發展，菏澤住建局決定政策調整。

為什麼是菏澤？這個名不見經傳的小城市成了第一個“吃螃蟹的人”，其背後反映的是三四線城市的發展現實。

一位地産資深人士指出：“三四線城市财政收入結構單純，房地産是重要來源。”菏澤的稅收收入也證實了這一點，菏澤市财政局信息顯示，2018年菏澤前三季度稅收收入實現133.6億元，其中房地産業實現地方稅收28億元，建築業地方稅收9.2億元，合計占比約27.84%。

從菏澤市曆年公共财政收支數據來看，盡管公共财政收入仍在增加，但是其增速遠遠不到支出增速，造成收支缺口越來越大。2017年，全市公共财政預算收入同比增長6.1%，支出比上年增長18.9%。對于這些城市來說，如果失去房地産業的有力支撐，公共财政收支缺口将進一步增加。

而房地産業在增加稅收貢獻公共财政收入外，帶來的土地出讓收入更是重要财源。

中原地産數據顯示，2017年菏澤土地共計賣地收入273億元，相當于2017年同期地方一般公共财政收入的1.5倍。2018年賣地高達444億元，全國排名33，同比上漲高達62%。

而棚改的迅速推進，曾經帶動了菏澤樓市快速上行。2017年前，菏澤大範圍提倡貨币補償安置，多數人選擇領取補償款後到市場上購買商品房，導緻菏澤市庫存量急劇下降。

山東是全國的棚改大戶，而菏澤又是山東的棚改“标兵”。菏澤市政府工作報告顯示，2017年菏澤實施重點棚改項目122個，完成征收18.2萬戶、2880萬平方米，開工新建及貨币化安置22.2萬套，棚改總量居全國地級市首位。

菏澤市住建局局長吳修印曾表示，“2016年，全市改造棚戶區6.2萬戶；2017年，又完成改造18.2萬戶。2018年12.7萬套的改造計劃雖然比去年有所減少，但據初步了解，仍然位居全國設區市首位。”

棚改下，菏澤的房價随之一路“水漲船高”。光是2017年一年時間，菏澤市區的房屋均價就從1月的4835元/平漲到了12月的6098元/平。全市預售商品房面積784萬平方米，增長30.4%。

2017年菏澤統計公報顯示其住宅銷售價格增長 

也正是這一迅猛的漲勢讓菏澤決定在2017年11月6日發布“限售令”為房價“降溫”。2018年開始，當地棚改補償政策調整，樓市也受到不小影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴市界，菏澤代表了全國三四線城市，尤其是地級市的市場。11月《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌後，首次出現同比正增長現象。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

菏澤的取消“限售令”給年末不太平靜的房地産市場來了一記重磅炸彈。有地産置業顧問甚至以此吆喝賣房，稱“該出手了，猶豫隻會讓你花更多的錢”。

中房商學院研究員鄧明政告訴記者，中央一再強調控制房價上漲的當下，菏澤市取消限售政策，對全國房地産市場影響巨大。

他解讀稱，表面來看傳達了積極信号，仿佛冬去春來，但是因為政策剛剛發布，并不明朗，感覺還在多方博弈。如果取消限售的政策不因高層的壓力而改變，能夠順利落地，那麼樓市升溫成為必然。

某TOP20房企員工也表示他對菏澤這一做法的認同，“應該取消，國家一直提的是因城施策，這種城市本來就沒有調控的必要。這次取消不代表國家政策的調整，但是也說明了三四線城市确實已經市場見底。”

不少分析認為，本次菏澤政策微調，意義大于其本身。華創證券12月19日研報指出，市場獲得一定情緒撫慰，但考慮到限售政策更偏向于供給端政策，因而預計對需求提振有限。

取消“限售令”對房企來說，無疑是一大利好，外界判斷三四線城市陸續放開的可能性會加大。“這和股市一樣，利好消息一出，整個闆塊就會上漲。今天這個城市松綁，明天那個城市就會跟上。”有着十多年地産從業經驗的李茂（化名）告訴記者。

而從上輪調控周期來看，一些地方政策的邊際變化的确相對領先。2014年4月，南甯市率先限購松綁，廣西北部灣經濟區内的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南甯市戶籍居民家庭政策在南甯市購房。随後呼和浩特完全取消限購，濟南、海口、杭州等城市陸續跟進。

招商房地産分析認為，政策總量放松無法出台，大概率以因城施策式方式推出，未來一個季度這種地方政策的微調或隔三岔五出現，地方供需失衡更嚴重的或更早出台。

12月19日，山東省住建廳房産處工作人員向媒體表示，菏澤住建局并沒有向他們進行備案，具體情況他們并不清楚，目前正在調度了解有關情況。菏澤出台這一措施，并不說明各城市可以根據自身實際，取消限售措施。

中原地産首席分析師張大偉表示，全國有90多個不同級别城市執行了限售政策，山東省内包括青島、濟南、威海、聊城、濱州、德州、東營、菏澤8個城市有限售政策，除了青島、濟南外，都與菏澤城市級别相當，市場狀況也相近。如果按照菏澤城市的标準，全國起碼有30個城市以上有取消限售的可能性。

深圳市房地産研究中心高級研究員李宇嘉也做出分析，和菏澤情況類似的還有以下一些城市：其一，都是三四線城市；第二，都是人口大省、置業返鄉量大；第三，很多都是老工業城市，棚改量大。

嚴躍表示，跟進城市的政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。

不少房企人士對目前松綁帶來的市場效應相對悲觀。一位TOP10房企員表示：“就算完全取消限售，也隻是銷售放開，房企的開發不一定會增量，這和大的宏觀環境有關。調控手段隻是一時利好，并不等于長期。”

李茂則認為，現在狂歡的都是房企、中介、銷售。他向媒體表示，“不管政策怎麼調整，這一輪的地産不可能再現瘋狂了。因為老百姓手上沒錢，居民杠杆已經是存款的90%。”

下一個“松綁”的城市我們還無從得知，但投資者已經做出選擇。12月19日，受菏澤取消限售消息影響，房地産闆塊開盤領漲，這一漲勢并沒有延續下去，收盤下跌0.4%，日成交額101.31億元。